Dichiarazione dei redditi, la detrazione degli interessi su mutui relativi agli immobili

La detrazione delle spese per interessi passivi su mutui per acquisto casa in dichiarazione dei redditi
Il fisco italiano, in linea generale, prevede la possibilità di detrarre dall’imposta lorda una quota degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi ai mutui ipotecari, a condizione che questi siano contratti per l’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili da adibire ad abitazione principale.
Vediamo nel dettaglio quali sono le caratteristiche della detrazione delle spese per gli interessi passivi sui mutui per l’acquisto di casa all’interno della propria dichiarazione dei redditi.
Classificazione dei mutui e limiti di detrazione
Gli interessi passivi, unitamente agli oneri aggiuntivi e alle quote di aggiornamento monetario versati per i mutui, consentono ai contribuenti di usufruire di una detrazione fiscale del 19% sull’imposta annua lorda dovuta.
La possibilità di accedere a tale sgravio fiscale è regolata da criteri specifici che variano a seconda della finalità e dall’anno per cui il mutuo è stato sottoscritto.
È bene distinguere le diverse categorie di mutui dalle quali conseguono regole distinte:
-Mutui ipotecari per l’abitazione principale: questi mutui, contratti per l’acquisto dell’immobile che il contribuente intende utilizzare come propria abitazione principale, consentono di detrarre gli interessi passivi pagati nel corso dell’anno.
-Mutui ipotecari stipulati prima del 1993 per immobili non principali: per i mutui contratti prima del 1993 e destinati ad immobili non utilizzati come abitazione principale, è prevista una detrazione secondo criteri stabiliti per tali tipologie di immobili.
-Mutui stipulati nel 1997 per manutenzione e ristrutturazione: questa categoria include i mutui stipulati nel 1997, sia ipotecari che no, finalizzati alla realizzazione di lavori di manutenzione, restauro e ristrutturazione su qualsiasi edificio, incluso quello adibito ad abitazione principale.
-Mutui ipotecari post-1998 per costruzione o ristrutturazione: rientrano in questa categoria i mutui contratti dal 1998 in poi, ma solo se finalizzati alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili da destinare a residenza principale.
-Prestiti e mutui agrari: comprendono prestiti e mutui di ogni genere concessi per attività agricole.
Ognuna di queste casistiche di mutuo soggiace a norme specifiche, che stabiliscono chiaramente come e quando i contribuenti possono beneficiare delle detrazioni sugli interessi passivi, anche in virtù delle diverse finalità del finanziamento ottenuto.
Oneri Accessori e Condizioni di Detraibilità
Gli oneri detraibili includono non solo gli interessi passivi ma anche vari costi accessori, quali:
-Importi aggiuntivi dovuti a variazioni del tasso di cambio per mutui in valuta estera.
-Oneri fiscali, inclusi quelli per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteche e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.
-Commissioni bancarie per l’intermediazione.
-Costi per la gestione amministrativa del mutuo, spese di istruttoria e spese per perizie tecniche.
-Penali per l’estinzione anticipata del mutuo.
-Spese notarili relative alla stipula del mutuo.
-Penali per eventuale estinzione anticipata del mutuo.
Tuttavia, alcune spese sono escluse dalla detrazione, come quelle di assicurazione dell’immobile da eventi di varia natura il cui sostenimento è condizione per la concessione del mutuo, gli onorari notarili per la compravendita dell’immobile, le imposte di registro, IVA e di altra natura connesse al trasferimento dell’immobile.
Casistiche particolari
La detrazione per interessi passivi è ammessa anche per mutui stipulati con entità residenti nell’Unione Europea o in Stati con idonei accordi bilaterali. Importante è che gli interessi siano stati effettivamente sostenuti dal contribuente, escludendo quindi quelli coperti da contributi statali non in “conto capitale”, ma in “conto interessi”. In tali casi, la detrazione si calcola sulla differenza tra gli interessi passivi pagati e il contributo in conto interessi ricevuto.
Limiti generali di detraibilità
La detrazione degli interessi passivi è consentita entro certi limiti stabiliti dalla legge. In generale, ogni cointestatario di un mutuo può beneficiare della detrazione solo per la propria quota di interessi. Questo significa che non è possibile detrarre gli interessi pagati per conto di altri, neanche se questi ultimi sono familiari fiscalmente a carico. Un’eccezione significativa a questa regola generale riguarda i mutui cointestati tra coniugi, nel caso di acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
Se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell’altro e quest’ultimo ha sostenuto l’intero onere del mutuo, può fruire della detrazione per l’intero importo degli interessi, includendo quindi anche la quota del coniuge a carico.
La condizione di dipendenza deve essere verificata nell’anno d’imposta in cui si richiede la detrazione.
Detraibilità degli interessi passivi: limiti
Riguardo alla detraibilità degli interessi passivi derivanti dai mutui, la legislazione fiscale stabilisce un limite massimo di detrazione fissato a 4.000,00 euro. Questo tetto include gli interessi, gli oneri accessori e le quote di aggiustamento per inflazione, e si applica ai contratti di mutuo formalizzati a partire dal 1° gennaio 1993.
Quando un mutuo è condiviso tra più soggetti, il limite di 4.000,00 euro si riferisce alla totalità degli interessi e degli oneri considerati in modo cumulativo e non per ciascun contraente in modo separato.
In situazioni di contitolarità del mutuo, pertanto, è necessario dividere il limite massimo detraibile tra i mutuatari, secondo le quote stabilite nel contratto di mutuo. Questo criterio di ripartizione è obbligatorio anche se uno dei contitolari non soddisfa i requisiti per ottenere la detrazione.
Ad esempio, se due persone sottoscrivono insieme un mutuo per l’acquisto di un immobile e solo uno dei due lo destina a propria abitazione principale, quest’ultimo ha diritto a richiedere la detrazione per gli interessi passivi sulla sua parte, fino a un limite di 2.000,00 euro.
Per i mutui contratti prima del 1993, ogni intestatario del mutuo può beneficiare di una detrazione fino a 4.000 euro, senza possibilità di detrarre la quota degli interessi passivi del coniuge fiscalmente a carico.
Le peculiarità collegate a questa tipologia di oneri impongono un’attenta osservazione del singolo caso, pertanto è consigliabile rivolgersi sempre a professionisti del settore, per evitare spiacevoli situazioni che potrebbero verificarsi nel corso degli anni.